深圳产业用房租赁新政下月实施!创客迎利好,类住宅投资或凉凉了

更新时间2019-12-02 11:43:34  作者:未知

9月19日,记者从深圳市住房和建设局获悉,今年5月已公开征求意见的《规范工业用房租赁市场租赁价格若干办法(试行)》(以下简称《若干办法》)已正式发布,将于2019年10月1日生效,有效期3年。

经过对咨询过程中收到的76条意见进行讨论论证,充分吸收采纳相关建议,正式发布的《若干办法》增加了对国家高新技术企业和战略性新兴产业的政策支持,并提出了具体的财政激励措施。在保持稳定工业用房租赁价格、全面网上签约备案、打击“主房东”、规范租赁市场行为等相关内容的基础上,“创客”也首次以官方文件的形式被列为工业用房租赁对象。

值得注意的是,在稳定租金管理方面,“几种意见”的处罚机制比草案中提出的“面谈”措施更为严格。对于“经查实恶意抬高租金的出租人”,明确提出“可以实施信用处罚等措施”

背景

76收到的意见反馈

近年来,深圳出台了一系列降低成本、拓展空间、改善环境、促进发展的政策措施,不断推进商业环境的优化,有效保证实体经济的高质量发展。然而,自2018年以来,一些工业建筑的租金迅速上涨,而“主房东”市场秩序混乱等问题直接增加了企业的运营成本,对保护工业发展空间和创造良好的商业环境产生了不利影响。

为了进一步促进实体经济的高质量发展,深圳2019年政府工作报告明确提出“进一步降低企业住房成本,出台专项政策严格控制工业用房租金的过度上涨”。5月27日至6月6日的11天期间,关于规范工业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)(以下简称“若干措施”)向社会公开征求意见。该文件的起草单位深圳市住房和建设局表示,“我们应该充分利用政府的‘有形之手’,通过科学、规范、有序的监管,按照规定规范工业用房租赁市场。”

根据深圳市住房和建设局发布的数据,在《若干办法》的咨询过程中,共收到76条反馈意见。经过认真讨论和论证,相关意见和建议得到充分吸收和采纳,《若干办法》的内容得到进一步修订和完善。深圳市住房和建设局表示,《若干办法》已于9月18日正式发布。

光点

●高科技企业可以通过租房获得经济回报

在对工业准入的监管方面,以前的《若干办法》草案将个人、房地产经纪机构和未注册的专业租赁经营者排除在工业住房租赁市场之外。然而,在这次发布的官方草案中,“创科”首次被纳入其中,成为唯一一个可以租用工业建筑的“个人”。

深圳的工业房屋租赁市场更青睐什么样的“租户”?《若干办法》提出,各区可以对规范经营、引进国家级高新技术企业和战略性新兴产业的工业住房市场主体给予财政奖励和其他支持手段。这也是《若干办法》全文中唯一可以“财政奖励”的工业住房市场实体。

●颠覆房地产市场“买工业房再租”的投资逻辑

“40年的产权、公司购买和高租金回报”对这种“公寓”并不陌生。在房地产市场需求高峰期,在工业用地上,研发用房、配套人才用房和保障性用房的比例悄然增加,类似的住宅单元被设计出来,以类似住宅单元的名义出售,然后频繁出租出去。事实上,深圳在2017年底出台了有针对性的措施,要求工业和工业用地不要建设成“住宅式”建筑,工厂建筑也不要改造成公寓。

至于工业区配套宿舍的租赁市场,此次颁布的《若干办法》也明确要求“原则上只能出租给工业区内或周边依法经营和纳税的企业和从业人员”。这一制度的建立意味着房地产市场的投资逻辑将从源头上被颠覆,在房地产市场中,购买和出租“准住宅”工业区以获得租金回报。

强调

●工业建筑“定价明确”,未经公示不得收费。

新发布的《若干措施》是面向问题和目标的。从六个方面提出了20项具体措施。对于普通工业房屋租赁企业来说,最重要的是解决工业房屋市场租金随意上涨和行业无序发展问题的具体措施。

《若干办法》提出在全市范围内实施统一的工业房屋租赁合同示范文本。除承租人要求外,单幢工业用房的租赁期限原则上不得少于1年;鼓励签订工业建筑长期租赁合同。

与房屋租赁市场管理类似,该办法还为工业房屋租赁市场建立了备案系统和网络标识系统。在实行“出租公示制度”的过程中,要求工业用房的“业主”在工业区或工业用房的显著位置设立出租公示牌,“明码标价”,并公示允许进入工业区或工业用房的行业类型、最低租赁期限、出租指导价等收费项目。《若干办法》明确规定,公告中未列明的费用不得以公募名义向承租人收取。

低打击支付公用事业利润,夸大池面积,非法转租

同时,《若干办法》对当前工业房屋租赁市场的违法行为提出了明确的监管措施,如营利性收取和减免水电费用、虚摊面积、收取高额物业服务费、随意转租等。,这增加了租户的租赁成本。

根据《若干办法》的要求,工业用房租赁合同应明确水电收费的具体项目、收费标准、收费方式和水电安全条款,并严格执行政府定价。出租人应当每年定期公布工业区的水电收费及相关公共共享和分配情况,每次公示期不少于15天;工业用房租赁应明确建筑面积和室内建筑面积、水池面积,禁止擅自增加水池面积比例。单独租赁一栋工业建筑时,每个租赁单位的总建筑面积不得超过该工业建筑的总建筑面积。

值得注意的是,随着《若干办法》的正式颁布,土地供应合同、产业发展监管协议和租赁合同中未规定的“转租和分租”将完全“退出”深圳市工业房屋租赁市场。经同意转租或分租的,转租人不得再次转租。

《若干办法》明确规定,深圳将严厉打击出租人非法转让或以“出租出售”等形式变相转让,以及通过签订阴阳合同逃避监管、侵犯承租人权益的行为,严厉打击承租人将工业厂房挪作他用的行为。

●发布工业用房指导租金价格,恶意哄抬租金将受到信贷处罚。

为了防止租金上涨过快,《若干办法》采用了与此前发布的住宅租赁市场新政策相同的思路,提出建立工业用房指导租金价格发布制度,并通过主管部门编制发布工业用房指导租金价格,以提高租金透明度。

根据《若干办法》的要求,国有企业和社区股份合作公司拥有或经营的工业建筑、财政投资和工业区综合改造中享受财政补贴的工业建筑、原农村城镇化历史遗留下来并按规定安全管理或没收的非法工业建筑的租金不得高于指导价。其他类型工业用房租金高于最新年度指导价15%的,市、区工业主管部门应会同有关部门及时干预。在惩罚措施方面,这次发布的官方草案也从上次磋商中提出的“面谈”措施“升级”。建议核实后恶意抬高租金的,可以约谈出租人,并实施信用处罚措施。

●将严格监督“主要房东”。

为了进一步减少房地产经纪人和个人等一些“主房东”为营利转租工业建筑的空间,《办法》明确要求对工业建筑的类型、空间位置、经营主体和产业定位实施分类监管,加强对工业建筑使用权的监管,优化国有和集体工业建筑租赁模式,促进工业建筑的合理使用。

对于本市从事工业建筑专业租赁业务的机构的“主房东”,《若干办法》还要求其按规定向市租赁主管部门办理备案手续,并建议制定专业租赁业务发展的规范性指引,明确相关职责和服务内容,要求各有关部门加强对专业租赁业务改造工业建筑的审查,完善规划、建设、竣工及相关验收程序。

记者:杜南记者孙亚倩

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