红星地产向千亿目标迈进 母公司1600亿债务压顶

更新时间2019-12-02 12:55:50  作者:未知

红星房地产热:支持三四条线支撑亿万梦想?母公司的债务超过1600亿元。

刚刚超过400亿英镑。

红星美凯龙的主营业务是家居,从事房地产业务已经有十年了。上海红星美凯龙房地产集团有限公司(以下简称“红星房地产”)成立于2009年,现已成为业内综合性房地产开发商。最近,该公司的旗舰产品“红星白金”正在密集推出。2019年,该公司还收到大量土地收购信息。红星房地产公司去年的销售额刚刚超过400亿元,正在向1000亿元的目标迈进。

根据China.com财务报告的分析,在目前红星房地产的规模下谈论1000亿元还为时过早。公司的战略、经营模式、现金流和人才储备都将面临许多挑战。

红星房地产的情况真的不乐观。财经评论员严跃进(Yan跃进)告诉时代财经,从品牌影响力来看,红星房地产在过去两年发展普遍,在行业内并不知名。事实上,红星房地产过多依赖红星美凯龙家园附近的土地进行商业和住宅开发,限制了其发展,容易错失高营业额的机会。

此外,随着红星迈凯龙的布局,红星房地产的许多地块都位于三线城市和四线城市。如果相应城市的需求不到位,就会对一些项目的库存和资金造成压力。

《时代财经与经济学》给红星房地产打了电话,截至发布之时还没有收到回复。

车建新

积极为千亿梦想夺取土地

车建新对房地产的野心不小。今年8月,红星美凯龙宣布在上海设立其子品牌“美凯龙艾嘉”,正式进入房地产经纪行业。车建新走上讲台,表示“将动员一切力量支持梅开龙一家的爱”他自豪地说,红星房地产去年销售了450亿元,今年上半年销售了近300亿元。

根据大公国际给出的红星房地产母公司红星美凯龙控股有限公司2019年评级报告,时代金融发现该公司2018年房地产项目销售额为405亿元。

目前,红星房地产的核心产品是名为“红星国际广场”的城市综合体和名为“爱琴海”的购物中心。主要产品包括办公楼、个体户、商店等商业地产,以及一些住宅产品、商业地产和住宅销售营。纯住宅项目包括“田波”和“田玉娥”,商业项目包括大渡汇和玫瑰街,文化旅游房地产项目包括尤因南山项目。截至2018年底,该公司拥有17个爱琴海购物中心。

早在2018年的“品牌大使签约大会”上,车建新就宣布红星房地产正在向1000亿元的目标迈进。以家族式产业为主导,红星房地产的发展确实可以节省很多精力。

众所周知,红星美凯龙家居集团有限公司是“全球家居商城之王”。它于2015年在香港证券交易所和2018年在上海证券交易所上市,成为中国家庭零售业中第一家a股和h股同时上市的公司。集团总市值超过900亿元。

红星美凯龙也见证了车建新创业30年600元的发展,从江苏常州的木匠到世界闻名的“世界之王商城”。目前,车建新已经打造了一个集家居、房地产、建筑装饰、云平台设计、电影产业、住宅建设和收藏等诸多行业于一体的“红星系统”。在2019年福布斯全球富豪榜上,红星威震天董事长车建新以44亿美元的财富排名第436位。

据大公国际报道,红星房地产于2010年开始从事商业地产业务和住宅项目开发。其主要发展模式是依靠家族式商店和自建家族式商店的经营,同时在家族式商店附近收购其他一些商业和住宅用地。因此,城市布局相对广泛。截至2018年底,红星房地产已经进入50多个城市。

2018年,红星房地产的合同销售面积和合同销售额分别增长60.76%和56.03%。据凯里最近披露的数据,2019年1月至9月,红星房地产售出396.8亿元,在全国房地产企业中排名第60位。

截至2019年3月底,公司在建商业地产和住宅建设项目45个,可销售面积1293.18万平方米,销售面积541.4万平方米,剩余可销售面积779.04万平方米。公司有足够的土地储备来满足可持续发展的需要。

该公司仍在土地储备充足的情况下积极占有土地。今年3月,红星房地产与两家公司一起,以16.27亿元的价格赢得了温州市区王千特区东区。4月,红星房地产公司旗下的太原红星房地产开发有限公司以9.37亿元的价格获得太原sg-1912地块。6月,红星房地产与阳光城一起,在万柏林区古柳村赢得了两块地皮。7月,红星房地产的一家全资子公司在天津滨海新区中新生态城原旅游区获得综合住宅和商业服务用地,总价格为19.243亿元。8月,红星房地产以12.59亿元在天津宝坻赢得一栋商住楼。

据凯里透露的数据,2019年1月至9月,红星房地产新增土地价值419.8亿元,在全国住宅企业中排名第58位。

三线或四线去极化压力

作为资本密集型产业,房地产需要更多的资本来积极占有土地。由于红星房地产未上市,其资本状况只能从母公司红星美凯龙控股集团及其关联公司红星美凯龙置业集团有限公司(a股上市)的财务报告数据中看出。

根据红星美凯龙控股在上海证券交易所发布的2019年半年度债券报告,公司债务总额为1662.87亿元,较2018年底的1479.73亿元增加183.14亿元。短期债务方面,2018年底,公司短期贷款75.30亿元,同比增长63.21亿元,其中抵押贷款31.27亿元,质押贷款19.44亿元,抵押担保贷款12.95亿元,同比增长31.27亿元,19.44亿元,12.95亿元。

据美凯龙家园半年度报告,截至2019年6月30日,美凯龙家园负债总额为715.24亿元,资产负债率为60.47%。截至2018年底,这一数字分别为655.65亿和55.25%。

值得一提的是,截至6月底,美凯龙家园的流动负债为232.14亿元,是流动资产的1.5倍。

根据China.net的财务报告,红星美凯龙控股和美凯龙置业的债务不断上升,几乎阻止了红星房地产公司仅仅依靠母公司输血。

最重要的是,该公司的商业地产主要依靠经营家居商店和自建家居商场来获得其附近的地块,具有广阔的城市布局。业内人士告诉时代财经,依靠家族式产业带动房地产开发的红星美凯龙可以以相对较低的成本获得地块,这有利于房地产业务的早期发展。

但是问题也随之而来。一方面,虽然家庭布局广泛,但公司在50多个城市有100多个项目分支机构,管理半径过大或会带来一些管理问题。另一方面,自2017年以来,新城控股、红星商贸、凯德和万达等商业开发商拥有的大型商业综合体项目一直集中在三线和四线城市。红星房地产在低水平城市不可避免地太多。

大公国际(Dagong International)的报告显示,该公司在三线及以下城市拥有更多土地储备,开发周期更长。由于一些三线、四线城市经济基础薄弱,人口外流,房地产供过于求,如果公司不能准确定位市场,把握发展步伐,将面临一定的去工业化风险。

可以证明,廊坊兴隆于2013年11月开工建设,剩余可销售面积118,800平方米。未售部分主要是停车位和底层商户,受廊坊市当地房地产政策控制。由于销售限制和价格限制的影响,目前拆除速度很慢。

上述知情人士表示,2018年前,三线、四线城市发展迅猛,利润高于一线、二线城市,但“韭菜一下子被砍掉了”。当市场转向时,主要的住宅企业纷纷改变方向,停止了西三线的房地产项目。然而,红星房地产仍然依靠其家乡获得土地,并继续开发西部三条路线。对于红星美凯龙来说,一线和二线城市拥有大量的互联网家居装饰和索福勒的服装,已经占据了家居城市的大部分市场。红星美凯龙现有的产品形式显然更适合互联网家居装饰、整体家居装饰等渗透率低的三四线城市。

(责任编辑:张倩蓉)

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